香港波鞋街風波背后的損失補償

    在將物業(yè)視為私有產權的香港，近期也因旺角洗衣街的重建而出現(xiàn)拆遷沖突，而這一案例很有可能對《物權法》通過后的中國內地商業(yè)區(qū)改造領域將面臨的問題有所警示。

　　住戶與租戶利益分歧

　　今年3月，香港特區(qū)市區(qū)重建局(下稱“市建局”)表示，將清拆重建旺角洗衣街(又名波鞋街)，局方并提議興建一座約3萬平方英尺的“運動城”商場，專門售賣波鞋及運動服飾，但遭到不少波鞋街商戶反對，認為應繼續(xù)以街鋪形式經營，保留波鞋街的特色。

　　考慮到波鞋街地鋪賠償金額高昂，市建局過去曾研究以“復修”代替“重建”，但最終因技術上難以“拆上保下”，維持重建決定。整個重建項目涉及170個業(yè)權，其中由于香港經濟景氣，2006年鋪租上升，光是收購商鋪的租金，每平方英尺就預計要達2萬~5萬港元，市建局預計整個重建計劃要虧損億3億至9億港元。

　　但為了照顧一批樓下商鋪的利益，市建局在計劃開始前召開了集思會研究如何優(yōu)化重建計劃，以及提出為商務另外覓地重新開張營業(yè)的建議。

　　然而，這一計劃卻面臨樓上住戶的集體贊同以及樓下街鋪的集體反對，形成了鮮明的兩派態(tài)度。在市建局的審議重建討論會議開始后，洗衣街的住戶代表和商戶代表分別在大廈外示威。住戶代表指樓宇有50年樓齡，結構已有問題，老人家上落亦十分困難，希望市建局能于月底前落實重建計劃。

　　而商戶代表則表示應復修大廈而非重建，以保留波鞋街特色。商戶代表認為會議定下重建的大前提，令他們沒有發(fā)言的空間。不排除采取法律行動，尋求司法復核。商戶組成的“K28波鞋街關注組”并一再重申，堅持不會接受覓地重置波鞋街建議及賠償方案。

　　業(yè)主及租戶權益均需支持

　　根據(jù)香港地區(qū)的收回土地條例，被拆遷人包括業(yè)主和租戶，都可以獲得相應賠償。其中包括：一、收回土地房屋補償(根據(jù)收回土地當日的公開市場價值計算)。

　　二、地役權及臨時占用權補償(因終止地役權的補償按收回土地時的地役權價值補償，臨時占用權補償按占用期間的公開市值租金計算)。

　　三、商業(yè)損失補償(因收地而導致商號結束營業(yè)或須從收回物業(yè)遷往別處經營帶來暫時或永久的營業(yè)損失的補償；被迫變賣固定設備、裝置、機器及存貨的損失之補償；遷往別處所涉及的開支以及發(fā)放給受影響雇員的遣散費的補償；應付或減低封路影響而須支付的開支補償?shù)?。

　　四、特惠津貼。特惠津貼發(fā)放給擁有法律權利獲補償?shù)臉I(yè)主或租戶，即合法住宅用戶，其中租戶可獲待“搬遷津貼”補償。

　　香港波鞋街是一個自發(fā)形成的特色商業(yè)街區(qū)，正如廣州六運小區(qū)、建設六馬路等特色商業(yè)街一樣，是由特色相近的商戶及購物人流自發(fā)聚集所形成。而六運小區(qū)目前也是廣州“住宅禁商”大限下，業(yè)主與租戶權益分歧最為嚴重也最為明顯的一個商業(yè)區(qū)。

　　波鞋街的最終重建結果，以及六運小區(qū)的最終處理方案，可以互為借鑒，探索出內地如何有效解決業(yè)主與租戶利益之間得到協(xié)調這一傳統(tǒng)難題。

　　尤其在《物權法》出臺后，租戶也開始像業(yè)主一樣擁有了對物業(yè)的損失補償權利，而且《物權法》出臺后北京率先刪除了《房屋租賃管理條例中》“住宅禁商”的字眼，這些變化都將對目前存在的大中城市住宅區(qū)內商業(yè)運營的未來去向產生重大影響。