鞋業(yè)市場(chǎng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)切忌“一賣了之”

　【中國(guó)鞋網(wǎng)-行業(yè)新聞】正要想讓一個(gè)走上良性發(fā)展的未來(lái)之路，投資商或者地產(chǎn)商的態(tài)度和能力將起到十分關(guān)鍵的作用。商業(yè)地產(chǎn)從來(lái)都不僅是一伙人借了一筆錢，拿到一塊地，然后在那里建造一個(gè)大的建筑物，并且用租戶把它全部填滿就可以了。一個(gè)鞋業(yè)市場(chǎng)的的開(kāi)發(fā)，取決于誰(shuí)更懂得商業(yè)、誰(shuí)更懂得市場(chǎng)想要什么，更要知道這個(gè)市場(chǎng)背后所依托的是什么。

　　當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)開(kāi)始屢屢受挫的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻正在如火如荼中攻城略地，成為地產(chǎn)圈最熱的轉(zhuǎn)型方向，近幾年，不斷有以市場(chǎng)為核心項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)上馬開(kāi)建、招商，但是鞋業(yè)市場(chǎng)作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中比較特殊的一類，項(xiàng)目能否成功卻并不像很多人想象得那么簡(jiǎn)單。

　　在操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，很多開(kāi)發(fā)商都把套現(xiàn)放在了首位，急于收回資金用來(lái)還銀行的貸款和各種工程款，所以這些開(kāi)發(fā)商只是把項(xiàng)目一賣了之。然而從過(guò)程上看，住宅地產(chǎn)銷售后就進(jìn)入了終端，而商業(yè)地產(chǎn)的銷售只是經(jīng)營(yíng)的開(kāi)始，此后的招商、開(kāi)業(yè)和經(jīng)營(yíng)管理才是工作的重頭。

　　鞋業(yè)店鋪開(kāi)發(fā)不可“一賣了之”

　　在商業(yè)地產(chǎn)一片熱火朝天之時(shí)，有專業(yè)人士告誡開(kāi)發(fā)商，要慎入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域：現(xiàn)在是千軍萬(wàn)馬搞商業(yè)地產(chǎn)，但是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)不一樣，總體上還是供大于求，是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的市場(chǎng)。而這個(gè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的背后，其實(shí)反映出來(lái)的還是資金的難題。在資金問(wèn)題的壓力下，很多國(guó)內(nèi)以鞋業(yè)市場(chǎng)為代表的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中頻頻出現(xiàn)“一賣了之”現(xiàn)象也就不奇怪了。

　　針對(duì)鞋業(yè)市場(chǎng)中存在的“只賣不管、只生不養(yǎng)”的現(xiàn)象，專家表示，從開(kāi)發(fā)商角度講，項(xiàng)目建成并順利銷售實(shí)現(xiàn)回款是投資盈利的關(guān)鍵，如果當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買力較強(qiáng)，通過(guò)大量的包裝宣傳可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售盈利。但以短期盈利為目的的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往后期在管理上投入會(huì)比較小，加上‘養(yǎng)商’的時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方面可能就會(huì)出現(xiàn)亂招商、亂經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象。從經(jīng)營(yíng)者的角度講，購(gòu)買或者租賃是滿足經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的條件，經(jīng)營(yíng)者看重的是項(xiàng)目的整體規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)定位是否和項(xiàng)目所處的地點(diǎn)周邊環(huán)境相符。如果判斷不準(zhǔn)確、盲目跟風(fēng)或者短期投機(jī)的比例較大，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)也必然會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。”

　　因此，以鞋業(yè)市場(chǎng)為代表的的專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)目前還正處于做蛋糕階段，許多新興的專業(yè)市場(chǎng)在建設(shè)過(guò)程中過(guò)于強(qiáng)調(diào)短期利益，使得專業(yè)市場(chǎng)涌現(xiàn)出了許多惡性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，投資商只是一味地以分蛋糕、搶蛋糕為目的，而不是在做蛋糕，這勢(shì)必造成專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。鞋業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者要先做好蛋糕，做大蛋糕，市場(chǎng)之間也應(yīng)該以此為核心開(kāi)展聯(lián)動(dòng)合作，整體提高區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)品牌的影響力和競(jìng)爭(zhēng)力。

　　同時(shí)，業(yè)界也呼吁相關(guān)部門制定一些綱領(lǐng)性文件來(lái)規(guī)范、引導(dǎo)并實(shí)現(xiàn)專業(yè)市場(chǎng)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，著力規(guī)范整個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的秩序，實(shí)現(xiàn)從無(wú)序到有序的跨越，提高行業(yè)的整體準(zhǔn)入門檻，從而在根本上杜絕鞋業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目中屢屢出現(xiàn)的“只賣不管、只生不養(yǎng)”的現(xiàn)象。

　　規(guī)劃與調(diào)研是立項(xiàng)之本

　　事實(shí)上，現(xiàn)在向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的千軍萬(wàn)馬，的確都面臨著如何“養(yǎng)商”等這些經(jīng)營(yíng)層面的難題和挑戰(zhàn)。現(xiàn)在的局面是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多，而商業(yè)資源少，多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都面臨著招商難的問(wèn)題。某地產(chǎn)商告訴記者，現(xiàn)在招商難度越來(lái)越大，一些商戶在談判時(shí)不僅要求第一年租金全免，3年內(nèi)租金優(yōu)惠，還要送裝修才肯進(jìn)駐。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心的一份研究報(bào)告則稱，商業(yè)地產(chǎn)看起來(lái)很誘人，但在誘人的背后存在著定位難、占資金、周期長(zhǎng)、人才短缺、運(yùn)營(yíng)困難等諸多挑戰(zhàn)。對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)仍需理性選擇，慎重進(jìn)入。

　　作為一個(gè)完善的、具有良好發(fā)展?jié)摿Φ男瑯I(yè)市場(chǎng)應(yīng)該具備以下幾點(diǎn)：在市場(chǎng)選址方面，需要選擇適合專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展的區(qū)域，所選地理位置需具備擁有一定的消費(fèi)群體支撐和產(chǎn)業(yè)支撐;在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目方面，本區(qū)域的市場(chǎng)之間應(yīng)注意差異化經(jīng)營(yíng)，要避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的消極影響;在招商方面，市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)商戶必須具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和品牌支撐力度，市場(chǎng)在招商方面要有一定的準(zhǔn)入門檻，不能為了填滿市場(chǎng)盲目招商，以至于最后市場(chǎng)內(nèi)商家魚(yú)龍混雜;在市場(chǎng)管理方面，優(yōu)秀的管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)和經(jīng)營(yíng)理念是維系市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的有力保障。

　　其實(shí)，在中國(guó)，從來(lái)不缺大型的鞋業(yè)市場(chǎng)，而鞋業(yè)市場(chǎng)不僅僅為商戶提供批發(fā)場(chǎng)地,重要的是要幫助商戶提升盈利能力,幫助商家拓展鞋業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)鏈。但是作為一個(gè)鞋業(yè)市場(chǎng)，更應(yīng)該做到與時(shí)俱進(jìn)，打造自己的核心軟實(shí)力。另一方面又將創(chuàng)新的運(yùn)營(yíng)規(guī)劃融入經(jīng)營(yíng)理念，從而助推了廣州鞋業(yè)商圈的升級(jí)改造，為行業(yè)樹(shù)立了現(xiàn)代化、國(guó)際化的專業(yè)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，成為專業(yè)市場(chǎng)中的標(biāo)桿。從市場(chǎng)運(yùn)用的角度來(lái)說(shuō)，這也是保證一個(gè)鞋業(yè)市場(chǎng)在規(guī)劃、調(diào)研、建設(shè)、招商之后保持持續(xù)發(fā)展動(dòng)力的另一個(gè)重要因素。

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，準(zhǔn)確定位是經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，從業(yè)態(tài)定位到品類定位，從商戶群體定位到消費(fèi)者客群定位，從大環(huán)境到小細(xì)節(jié)都要考慮。定位不準(zhǔn)就會(huì)導(dǎo)致人氣不旺，面臨著經(jīng)營(yíng)難、招商難的問(wèn)題。

　　鞋業(yè)市場(chǎng)需強(qiáng)大依托

　　鞋業(yè)市場(chǎng)的成功運(yùn)營(yíng)除了要有優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)作以外，要想長(zhǎng)期發(fā)展就離不開(kāi)當(dāng)?shù)氐男瑯I(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

　　在精于鞋業(yè)市場(chǎng)管理運(yùn)作卜曉強(qiáng)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)的依托只是一個(gè)鞋業(yè)市場(chǎng)的一個(gè)方面，區(qū)域特色、相關(guān)主管機(jī)構(gòu)的因勢(shì)利導(dǎo)也是其中不可或缺的可依托因素。

　　比如在廣州、株洲、合肥，這些地方是借助了便利的交通優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，在具備良好專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的要素基礎(chǔ)上有政府的強(qiáng)大支撐，有相關(guān)主管部門的統(tǒng)一管理、統(tǒng)一組織、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一引導(dǎo)，這在無(wú)形中提高了鞋業(yè)市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻，讓市場(chǎng)得以有序、健康地發(fā)展。

　　在很多從事鞋業(yè)市場(chǎng)的人士看來(lái)，專業(yè)市場(chǎng)的形成和發(fā)展，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)并不是其必要條件，市場(chǎng)首先是商品交易和貨物流通的場(chǎng)所，交通和物流發(fā)達(dá)程度才是決定其能否做大做強(qiáng)的關(guān)鍵，以廣州、杭州、鄭州為代表的鞋業(yè)市場(chǎng)是在火車站周邊發(fā)展起來(lái)的，株洲也不例外，但株洲還有一條關(guān)鍵因素就是市場(chǎng)群有一個(gè)統(tǒng)一的管理方來(lái)管理，政府通過(guò)管委會(huì)來(lái)協(xié)調(diào)各市場(chǎng)之間的問(wèn)題，營(yíng)造了一個(gè)良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，避免了各自為政的現(xiàn)象和因此產(chǎn)生的盲目發(fā)展和資源浪費(fèi)等問(wèn)題的出現(xiàn)。

　　毋庸諱言，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)量過(guò)大，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，加上商業(yè)功能的重復(fù)、業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，是現(xiàn)在很多市場(chǎng)紅火開(kāi)業(yè)卻經(jīng)營(yíng)慘淡的重要原因。市場(chǎng)必須對(duì)定位做重新調(diào)整，留得住商戶，吸引來(lái)客戶。在調(diào)整市場(chǎng)過(guò)程中，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、資源互補(bǔ)也是商家最應(yīng)注重的問(wèn)題。但從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的角度來(lái)講，商家應(yīng)更多地關(guān)注其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的發(fā)展。(中國(guó)鞋網(wǎng)-最權(quán)威最專業(yè)的鞋業(yè)資訊中心)