只許價(jià)漲不許跌 國(guó)土資源部謀劃勾地制度存爭(zhēng)議

國(guó)土資源部正謀劃“勾地”制度，此舉有利于防止土地“流拍”保障政府收益。
國(guó)土資源部正在考慮實(shí)行一項(xiàng)新的土地使用權(quán)出讓方式，目前港島流行的“勾地”方式將會(huì)被引入國(guó)有土地出讓模式中。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這一出讓方式可以預(yù)防未來(lái)土地出讓中出現(xiàn)價(jià)格過(guò)低或“流拍”現(xiàn)象，進(jìn)而有利于保障政府收益。
“土地成交價(jià)格申報(bào)制度”現(xiàn)身
2006年春節(jié)前，全國(guó)地方國(guó)土廳局陸續(xù)接到了來(lái)自國(guó)土資源部的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》征求意見稿(下稱“征求意見稿”)。官員們發(fā)現(xiàn)，除了重申“招、拍、掛”程序外，“征求意見稿”還出現(xiàn)“土地成交價(jià)格申報(bào)制度”這一概念。國(guó)土資源部有關(guān)人士表示，“土地成交價(jià)格申報(bào)制度”正在推進(jìn)過(guò)程之中，此言一出，引發(fā)了市場(chǎng)各界的極大關(guān)注。
所謂“土地成交價(jià)格申報(bào)制度”，是指單位和個(gè)人對(duì)具體宗地有使用意向的，可以提出“成交價(jià)格申報(bào)”申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。也就是業(yè)界俗稱的“勾地”做法。
按照這一規(guī)定，政府啟動(dòng)“勾地”制度后，對(duì)于出價(jià)未達(dá)到政府評(píng)估價(jià)格的土地，政府可選擇“不出讓”，由此地產(chǎn)商“勾地失敗”。相反，地產(chǎn)商一旦“勾地”成功，隨之進(jìn)入“招、拍、掛”階段，如有人競(jìng)價(jià)，則價(jià)高者得；而一旦無(wú)人競(jìng)價(jià)，“提出勾地申請(qǐng)的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)參加該宗地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)，且報(bào)價(jià)不得低于其承諾的土地價(jià)格”。
國(guó)土資源部有關(guān)人士說(shuō)，土地成交價(jià)格申報(bào)制度其實(shí)并不是新內(nèi)容，是《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的內(nèi)容，也是國(guó)家計(jì)收交易稅費(fèi)和實(shí)施優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的依據(jù)。部分省(區(qū)、市)早已開始施行土地成交價(jià)格申報(bào)制度，有的地方還推行了優(yōu)先購(gòu)買制度。2001年時(shí)，湖南省規(guī)定，對(duì)于轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于標(biāo)定地價(jià)60%的，政府有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買；長(zhǎng)沙市則規(guī)定轉(zhuǎn)讓價(jià)低于評(píng)估價(jià)(總地價(jià))80%的，政府可以優(yōu)先收購(gòu)，進(jìn)入政府儲(chǔ)備。通過(guò)實(shí)施該制度可以使多頭供地、競(jìng)相壓低地價(jià)的現(xiàn)象受到遏制，有效控制了土地供應(yīng)總量。
“勾地”制度可防止土地“流拍”
當(dāng)前，國(guó)土資源部為何要推出“勾地”制度？記者深入采訪了有關(guān)專家。上海富陽(yáng)物業(yè)咨詢有限公司王娟分析師說(shuō)，國(guó)土資源部提出的“勾地”制度是參考了香港的土地批租制度。自亞洲金融危機(jī)導(dǎo)致香港地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以來(lái)，香港地政署便暫停了“賣地”轉(zhuǎn)而采用“勾地”制度，以避免在市場(chǎng)低潮期土地被賤賣。
王娟說(shuō)，對(duì)政府而言，“勾地”制度的關(guān)鍵是土地的價(jià)格是有保障的。但中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)較香港而言，受國(guó)際金融因素影響很小，因而相對(duì)穩(wěn)定，并不存在市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。她分析認(rèn)為，國(guó)內(nèi)采取“勾地”政策可 能源于去年多塊土地出現(xiàn)流拍現(xiàn)象�！�8·31大限”后，土地“招、拍、掛”政策開始實(shí)施，但在一些地方出現(xiàn)了土地“流拍”現(xiàn)象，比如，深圳、南京、武漢等地。其中，2005年，武漢“流拍”土地的總額甚至超過(guò)10億元。
“這樣政府所面臨的局面就很尷尬。因此，‘勾地’政策的出臺(tái)是為了防止土地的‘流拍’。因?yàn)閷?shí)行‘勾地’政策后，由于勾地成功者‘必須以不得低于其承諾的土地價(jià)格’買入，這使得政府可以防止土地賤買或是流拍情況的產(chǎn)生。”王娟說(shuō)。
據(jù)了解到，“勾地”制度在香港實(shí)行之后被認(rèn)為是近年來(lái)行之有效的制度，對(duì)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)、穩(wěn)定樓市有正面作用。但是隨著政府心理價(jià)位的提高以及“勾地表”內(nèi)土地位置的不理想等原因的出現(xiàn)，從去年9月以來(lái)，香港連續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)“零勾地”，最后不得不采取了“八折勾地”的方式才重新有 開發(fā)商勾地。香港業(yè)內(nèi)人士因此提出應(yīng)該恢復(fù)定期賣地的出讓模式。
對(duì)“勾地”制度已有爭(zhēng)議
關(guān)于“勾地”制度，一些業(yè)內(nèi)人士存有不同意見。其中，有人認(rèn)為，從香港的經(jīng)驗(yàn)看，“勾地”制度演化成了“只許地價(jià)漲，不許地價(jià)跌”的土地交易制度。在“勾地”制度下，政府關(guān)起門來(lái)制訂勾地表上每塊土地的底價(jià)，并不時(shí)作出調(diào)整，整個(gè)過(guò)程是不透明的。這為權(quán)力尋租提供了天然的良機(jī)。假如開發(fā)商通過(guò)行賄等手段，獲取政府勾地的底價(jià)，他們便可以掌握主動(dòng)權(quán)，在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)位置，這不僅不利于公平競(jìng)爭(zhēng)，更有可能加劇腐敗的蔓延。
也有專業(yè)人士對(duì)此提出了反駁。他們表示，土地本來(lái)就不能混同于其他生產(chǎn)要素，政府部門對(duì)其價(jià)格應(yīng)該具有一定的影響力、調(diào)控力。還以香港為例，如果在1997年金融風(fēng)暴、樓市大跌之時(shí)，放任土地價(jià)格任意回落，那香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)受到更大的沖擊。正是“勾地”制度保證了整個(gè)市場(chǎng)的過(guò)渡。
對(duì)于雙方的爭(zhēng)論，中國(guó)土地學(xué)會(huì)的有關(guān)人士認(rèn)為，國(guó)內(nèi)將要實(shí)行的政策與香港的“勾地”制度還是存在一定的差異。國(guó)土資源部門提出的“土地成交價(jià)格申報(bào)制度”其實(shí)是對(duì)土地“招、拍、掛”政策的完善和補(bǔ)充，杜絕土地在“招、拍、掛”政策執(zhí)行中出現(xiàn)的一些“貓膩”。
戴德梁行助理董事王晨指出，目前，有關(guān)“勾地”政策尚處在試探性的征求意見階段，具體的交易細(xì)則、條款還沒(méi)有，因此，很難明確判斷國(guó)土資源部推出此項(xiàng)政策的明確意圖。
但王晨分析說(shuō)，這項(xiàng)政策的醞釀可能會(huì)有兩方面的目標(biāo)。一方面可能是為了防止土地的“流拍”，另一方面可能是為了防止土地被“賤拍”。但防止土地“流拍”與“賤拍”是有較大區(qū)別的。
“如果國(guó)土部門是為了防止土地的‘流拍’，那么‘勾地’制度的作用是不大的。因?yàn)榱髋牡耐恋匾话闶且驗(yàn)榈貕K所處位置不好或達(dá)不到開發(fā)商的心理預(yù)期而導(dǎo)致的；但如果該項(xiàng)政策是出于防止土地被‘賤拍’，可能是比較有效的。無(wú)論出于何種目的，此舉會(huì)加劇開發(fā)商之間的優(yōu)勝劣汰，政府部門應(yīng)該避免利用政策來(lái)控制市場(chǎng)情況的出現(xiàn)，而應(yīng)該讓市場(chǎng)自身進(jìn)行調(diào)控�！�