“住宅禁商”一個月北京中低寫字樓成交激增六成

    6月19日開始，北京所有的住宅禁止商用的新規(guī)定，給北京的住宅市場掀起軒然大波。原本認為只是對部分住宅投資者的有限影響，然而在新規(guī)定出臺一個月后，種種反應開始顯現(xiàn)，中小企業(yè)主急找辦公用房，投資者緊急拋售手上的住宅，開發(fā)商謹慎看待商住樓市場讓這一新政策偏離了原先只是為擴大住宅市場交易量的調(diào)控初衷。

    辦公房成交量激增六成

    由于住宅用房退出商用領域，使得原本租賃住宅的中小企業(yè)主對寫字樓的需求數(shù)量激增。

    鏈家房產(chǎn)中介最新統(tǒng)計的一項數(shù)據(jù)顯示，短短的一個月，北京中低檔寫字樓的成交量上漲了60%，各大中介公司寫字樓的咨詢量顯著提高，租賃市場出現(xiàn)火爆現(xiàn)象，而相比之下，住宅租賃則出現(xiàn)明顯下滑。一家位于中關村的中介甚至表示，短期內(nèi)寫字樓租賃成為了主要業(yè)務來源。

    在“住宅禁商”新政令頒布實行后，的確對用于商用的住宅造成了極大影響。而其影響在業(yè)內(nèi)卻有著不同的解讀，中關村不動產(chǎn)商會副秘書長戴鍵表示，“禁止民宅商用”是繼“國六條”之后又一項良好的房產(chǎn)調(diào)控政策，不僅能夠在一定程度上打擊投資商的投資行為，釋放一定量的民房供給，還可以對北京尤其是中關村區(qū)域不和諧的房地產(chǎn)市場做一定的調(diào)整。

    然而也有不少市場人士認為，這部分被強迫退出住宅領域的中小企業(yè)主一方面要面臨更高昂的租賃成本，另一方面部分已經(jīng)以住宅性質(zhì)建成的商用房面臨兩頭不靠的尷尬境地。

    明天第一城總經(jīng)理助理賈玉鵬則認為，很多公司看中民宅商用是因為其售價都比較低，一些公司特別是比較小的公司，他所能支付的成本，或者是購買商用民宅的首付成本也比較低。出臺了這個政策之后，這些公司何去何從是非常關鍵的問題。

    中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設管理聯(lián)合會會長荀培路表示了新規(guī)短期內(nèi)對商用物業(yè)價格上升的擔憂。民宅禁商政策的出臺，將使商業(yè)地產(chǎn)的有效需求加大，從而刺激商業(yè)地產(chǎn)的投資與購買。這勢必推高寫字樓和商鋪的價格。

    投資客兩難

    來自南方的樊先生是東二環(huán)邊“領行國際”樓盤項目7層的業(yè)主，于2004年開始面市的領行國際是一個純粹按照寫字樓標準建立起來的住宅樓，其開發(fā)商海淀房地產(chǎn)開發(fā)公司當時打出的銷售口號就是投資辦公樓，享受住宅的待遇。

    該項目在立項規(guī)劃之初，為了增強項目的市場競爭力，將整個項目定位為分割式的小辦公樓，戶型為60~200平方米不等，除了衛(wèi)生間外，完全沒有分割，一切都依照辦公物業(yè)的模式進行，然而其性質(zhì)卻是住宅，銷售人員的解釋是，這樣可以比商用物業(yè)多20年產(chǎn)權年限，而貸款和首付等都可以享受住宅的待遇，不受商業(yè)物業(yè)的限制。

    如此誘人的條件，加上交通便利，樊先生于是決定一口氣買了一個層面除朝向有問題外的所有6套房屋，然而于2005年買下物業(yè)以后，麻煩接踵而來，首先是由于租賃推出比較集中，加上戶型小、數(shù)量多，讓他更沒想到的是，大半年后，北京全面叫停了民宅商用，包括這個項目在內(nèi)，所有住宅性質(zhì)的物業(yè)不得用于辦公樓、商鋪之用，盡管一切都是按照寫字樓標準來進行，最后還是一樣不得租賃。

    類似這樣的項目在北京還有很多，據(jù)最新北京市建委網(wǎng)站的統(tǒng)計顯示，北京有銷售許可證并以普通住宅立項的寫字樓36個、商住樓17個、公寓208個，這種“半商半住”的項目共計261個。

    不僅是這種商住樓很受傷，一些高端住宅物業(yè)的投資者也深陷困境。包括中關村區(qū)域的華清嘉源、東三環(huán)的富力城、石韻浩庭等有相當一部分為投資客買下來作為出租之用，由于交通便利，位置適中，絕大部分租客是中小企業(yè)主。

    而僅朝陽一區(qū)數(shù)據(jù)顯示，2006年前3個月，北京市朝陽區(qū)注冊的公司有90％以上的辦公地點都在居民樓。北京中小企業(yè)在住宅辦公的面積約占12000平方米。

    在限制商用后，新注冊的企業(yè)已無法用住宅來作為注冊地，而已注冊辦公的公司，一部分為了避免陷入被查困境，主動搬離原址尋求新辦公場所，而一些無力承擔高租金或租金已交無法退還的，現(xiàn)在都在采取一些“靈活戰(zhàn)術”：要么找一家代理公司全權負責注冊，由他們來提供一份“商用”的房屋證明；或者“異地經(jīng)營”，在寫字樓另租一間小的辦公室進行注冊，平時都在現(xiàn)在的住宅樓里辦公，檢查時再撤離。