李忠輝：見證從低點向高峰

第一次見到李忠輝還是兩年前在上海圖書館，那是第一屆“住在徐匯”房地產(chǎn)展示交易會，李忠輝臺前幕后地奔忙，把一場房交會搞得熱熱鬧鬧、皆大歡喜。作為上海中心區(qū)域西南重鎮(zhèn)的徐匯區(qū)，在全市房地產(chǎn)市場中舉足輕重的地位已得到公認，“住在徐匯”的口號也早已深入人心。身為區(qū)交易中心的主任，見證了徐匯房地產(chǎn)這幾年從低點向高峰逐漸發(fā)展的過程，李忠輝有些什么樣的看法呢？

漫話七年成長路

回憶1999年前后的徐匯樓市，李忠輝感慨頗深：經(jīng)歷1995、1996、1997年的盤整期后，當時徐匯區(qū)樓市雖有起色，但區(qū)內(nèi)缺乏名樓大盤的烘托，規(guī)模在10萬平方米以上的小區(qū)一個都沒有，總顯得氣勢不足。此時，區(qū)政府有意識地吸引并扶持大型開發(fā)企業(yè)。

當徐匯區(qū)作為上海第一個國家級可持續(xù)發(fā)展綜合實驗區(qū)的地位一旦確立下來之后，萬科、中海、愛建等資深大發(fā)展商相繼進入徐匯市場，大項目紛紛上馬，徐匯樓市如箭在弦、蓄勢待發(fā)。1998年至今，徐匯區(qū)每年的商品住宅交易額都處于全市前列，在上海樓市中高尚住宅區(qū)的形象已深入人心。李忠輝認為，這僅僅是發(fā)展的一個層面。李忠輝說：“現(xiàn)在的上海樓市是全面成熟全面理性的時代，開發(fā)的總體水平越來越高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)出鮮明的多樣化趨勢。預(yù)售門檻的提高進一步促使產(chǎn)品更新?lián)Q代提速，這帶來的一大影響就是產(chǎn)品的銷售周期變短�！�

產(chǎn)品層面的豐富使住房消費觀念也產(chǎn)生更積極健康的發(fā)展，李忠輝介紹，接連幾屆“住在徐匯”房交會中的需求調(diào)查都顯示出，徐匯區(qū)購房者群體中，多層次消費的趨勢正日益明顯，各類收入水平的家庭都能有針對性地尋找到符合自己承受能力的產(chǎn)品。

房價上漲不是即興式短期狀態(tài)

談到眾說紛紜的房價問題，李忠輝顯得相當平靜。他認為，排除少數(shù)發(fā)展商作鼓動性炒作的營銷技巧外，以徐匯區(qū)目前房價走勢看來，雖有明顯上升，但是在有扎實的市場基礎(chǔ)的前提下的理性上升。房產(chǎn)作為產(chǎn)品，其價格中泡沫成分將會在市場的檢驗中被減弱，品質(zhì)是否迎合市場口味將顯得尤其重要。

2001年上半年，徐匯區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)集中體現(xiàn)在漕河涇地區(qū)。繼萬科、中海、愛建幾大集團相繼入駐之后，房地產(chǎn)開發(fā)的集聚效應(yīng)在漕河涇尤為明顯。政府對于該地區(qū)市政上的追加投資，使原本配套設(shè)施已較為成熟的漕河涇地區(qū)更具現(xiàn)代意識，無形中提升了地域房產(chǎn)的附加值。以上海目前的發(fā)展速度來衡量，未來上海的經(jīng)濟發(fā)展水平與香港有可比性，而目前上海與香港兩地房價仍相差懸殊，據(jù)此，李忠輝也大膽預(yù)測，徐匯區(qū)的優(yōu)質(zhì)盤價格仍有上升空間。李忠輝透露，最新的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近半年內(nèi)，漕河涇地區(qū)一手房平均單價上漲了800元，二手房平均單價上漲了200元。目前市場有效供給不足的矛盾已逐漸顯露，對整個市場而言不啻為一個信號，它預(yù)示著房價的上漲不是一個即興式的短期狀態(tài)。

“住宅消費鏈”環(huán)環(huán)相扣推動樓市

走多元化路線，一手房、二手房齊頭并進是目前我們所提倡的房地產(chǎn)市場合理的結(jié)構(gòu)，李忠輝介紹，目前徐匯區(qū)存量房交易套數(shù)已超過增量房，也是全市第一個實現(xiàn)三級市場超過二級市場的區(qū)域。李忠輝指出，由于土地的不可再生性，增量房的發(fā)展終會有個限度，到一定階段后，存量房將取代增量房成為樓市交易的主體。李忠輝以“住宅消費鏈”來闡明這一概念：例如一對青年男女，新婚時出于經(jīng)濟實力的考慮，可能更多的是購買兩室一廳。幾年后，收入增加以及孩子的出生，會使他們進一步考慮購買三室兩廳。等到孩子成年搬出另住的時候，原先的三室兩廳顯得過大，自然又考慮購買面積更實用、出行便利的房子。在這一系列過程中，顯然存量房交易將頻繁發(fā)生。

增量房與存量房的協(xié)調(diào)互動客觀上也有利于房地產(chǎn)投資市場的形成，“住宅消費鏈”的環(huán)環(huán)相扣，對樓市的發(fā)展以及結(jié)構(gòu)的完善，無疑起著積極的推動作用。