炒“社區(qū)商鋪”炒成千萬富翁

這邊給老板打著工，月月領(lǐng)一份不高不低的薪水，那邊卻在想著怎么把這些死工資盤活，讓它“錢生錢”。3年前，高級白領(lǐng)River獨辟蹊徑，把眼光瞄準社區(qū)商鋪。第一次，在四川北路投資40萬元買了個小商鋪，幾個月后拋出，賺了30萬。從此，買進來、賣出去，幾十萬漸漸變成幾百萬、上千萬。 　　美夢成真，需要智勇雙全。 　　好地段的差房子VS地段差的好房子 　　River說，選商鋪絕對是樁體力活。 　　“寧可買‘好’地方的‘差’房子，也不買‘壞’地方的‘好’房子。”這是River用失敗的教訓換回的經(jīng)驗。 　　2003年1月，River曾在黃興路某高檔住宅小區(qū)以每平方米3萬元的價格購入一間120平方米的商鋪。決定買下，有幾大原因，一是樓價開盤就是每平方米8800元，感覺比較高檔；二來他看好黃興路一帶的發(fā)展，而當時周邊可出售的大商鋪很少�？蓻]想到，2個月之后，周圍陸續(xù)開出新樓盤，推出的商鋪面積在40到80平方米之間。結(jié)果，River那套偏大的商鋪就無人問津了。最后，他不得不以300萬出售，虧了60萬。 　　總結(jié)經(jīng)驗教訓，是自己過高估計了這塊地盤的人均購買力。雖然樓盤開價不低，但這里的住戶多半是動遷回搬戶，消費能力不高。 　　自此之后，River看房又多留了個心眼。他會花幾個小時在小區(qū)蹲點，觀察來來往往的居民，看他們是否穿著睡衣進進出出，是否隨地吐痰，是否在綠化地里隨處大小便，以此衡量業(yè)主的真正實力。 　　炒房前寫一份“分析表” 　　買賣商鋪還是件腦力活。 　　投資商鋪前，River曾做過一份“分析表”。他將社區(qū)商鋪按投資形式，分成了零售型和服務型兩類，以下是他最初計劃書的原文：“社區(qū)商鋪主要用作與人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務設施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報亭及服裝店等；服務型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點，且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的‘小盤活躍股’�！� 　　根據(jù)以上分析，River得出的結(jié)論是：80—120平方米的店面最適合投資，因為這個面積能適應上述所有經(jīng)營類別的需要。 　　選店面還要注意“四周看看”。River覺得，“店多隆市”這句話不科學———店鋪多了，除了增加許多競爭對手外，沒有任何好處。 　　侃價是場“持久戰(zhàn)” 　　選好投資目標，八字才剛有了一撇，如何把商鋪按心理價位買下，“侃價”這一環(huán)尤其重要。比起在地攤上淘小東西，這樣的交易更需要耐心和計謀。 　　River的經(jīng)驗是：談商鋪，得有足夠的耐心“磨”，磨上5次是再正常不過的。買店面時，心要誠但意要堅，今天談崩了，明天再來，有時候，百折不撓也是一種氣勢。賣店面時，River會邀一些“托兒”，在一旁幫忙抬高價錢，給對方造成店面很搶手的假相。但是一定不能“貪”———能以最高價出售，當然理想，但如果能在短時間內(nèi)出手，資金不斷得到循環(huán)，對于以后的連續(xù)投資，會更有利。 　　謹防“坑子樓” 　　幾個回合炒下來，River成了“炒店面”的熟練工。但就在他雄心勃勃準備“做大”時，栽了一個大跟斗。2003年，一個高檔樓盤在開盤前3天，就有人在售樓處通宵排隊。River立刻動身實地勘探。他發(fā)現(xiàn)，在樓盤附近的主干道上，可售型商鋪數(shù)量十分有限。當機立斷，以每平方米3萬元的價格購入2間各180平方米的商鋪。沒過幾天，又快速脫手了。 　　正當River喜滋滋地坐等買家付款時，一張貼在該樓盤售樓處門口的公告斷送了他的美夢：“經(jīng)查，××中路×號××大廈1-6樓商鋪分割房產(chǎn)廣告，無銷售許可證明文件，且未經(jīng)登記擅自發(fā)布房地產(chǎn)印刷品廣告。特此警示。”落款是××區(qū)工商局。 　　等到開發(fā)商將各種證件補全，得到銷售資格，起碼是半年以后，買家發(fā)火了。最后，River只能付給對方130萬的違約金了事。 　　River的“炒店面寶典” 　　■買商鋪能不能賺錢，一個關(guān)鍵因素是你下手是否夠早。投資者每天必須瀏覽大量的新聞，留心每一個即將動工的樓盤———如果能買到期房商鋪，絕對一本萬利。 　　■在購買商鋪前，看對方的產(chǎn)權(quán)能否落實是關(guān)鍵，除了檢驗“五證”（《建設工程規(guī)劃許可》、《國有土地使用權(quán)證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程開工建設許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》）是否齊全，投資人最好還要暗地調(diào)查所要購買的商鋪是否已被抵押。由于商鋪是整個樓盤的一部分，今后房產(chǎn)的管理問題、投資人對商鋪有哪些權(quán)益等，都要問清楚。 　　■商鋪投資有長線和短線兩種。做短線周期短，投資大，風險也較高。River提供了一個計算商鋪價格是否合理的公式，據(jù)說是國際專業(yè)理財公司普遍使用的：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價，則認為該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購買價，則表明該投資項目尚具升值空間。 　　還有一種更簡單的計算方法：如果該物業(yè)的月租金＝房產(chǎn)每平方米單位價格×物業(yè)面積/100，則認為該物業(yè)物有所值。如果該物業(yè)的月租金＞房產(chǎn)每平方米單位價格×物業(yè)面積/100，則表明該投資項目尚具升值空間。 　　■商鋪投資金額相對較大，River奉勸有興趣入行的人：“投資者最好使用自己的資金，不要盲目依靠貸款�！� 　　與住宅和辦公樓相比，商鋪投資的獲利能力可能更高，但風險也更大。甚至在鬧市地段都有可能出現(xiàn)死鋪。還有就是政策性風險，商鋪的價格和租金容易受到政府商業(yè)布局規(guī)劃、稅收政策等因素影響。用自有資金，至少是大部分用自有資金，有助于抵御風險。 　　River經(jīng)典炒鋪記錄 　　River說，最近他已經(jīng)不怎么炒商鋪了，因為房價太高，轉(zhuǎn)手只能賺個5%。他賺得最好的，是2002年到2003年之間。雖然去年也是有虧有賺，但僅下面這6筆經(jīng)典紀錄，就讓他賺了1026萬元。 　　1.陜西路襄陽路某高檔住宅小區(qū)沿街商鋪，面積120平方米，買入價960萬，2個月后以1200萬售出。 　　2.延長路平型關(guān)路某高檔住宅小區(qū)沿街商鋪，面積60平方米，買入4個商鋪，總價為480萬，3個月后以620萬售出。 　　3.閔行區(qū)南方商城附近某高檔住宅小區(qū)沿街商鋪，面積65平方米，買入2個，總價為364萬，3個月后以500萬售出。 　　4.虹橋古北家樂福附近某高檔住宅小區(qū)沿街商鋪，面積80平方米，買入2個，總價為640萬，5個月后以800萬售出。 　　5.靜安新城附近沿街商鋪，面積60平方米，買入3個，總價為1080萬，3個月后以1280萬售出。 　　6.閔行區(qū)新梅公寓附近沿街商鋪，面積120平方米，買入2個，總價為600萬，3個月年后以750萬售出。