炒“社區(qū)商鋪”炒成千萬(wàn)富翁

這邊給老板打著工，月月領(lǐng)一份不高不低的薪水，那邊卻在想著怎么把這些死工資盤(pán)活，讓它“錢(qián)生錢(qián)”。3年前，高級(jí)白領(lǐng)River獨(dú)辟蹊徑，把眼光瞄準(zhǔn)社區(qū)商鋪。第一次，在四川北路投資40萬(wàn)元買(mǎi)了個(gè)小商鋪，幾個(gè)月后拋出，賺了30萬(wàn)。從此，買(mǎi)進(jìn)來(lái)、賣(mài)出去，幾十萬(wàn)漸漸變成幾百萬(wàn)、上千萬(wàn)。 　　美夢(mèng)成真，需要智勇雙全。 　　好地段的差房子VS地段差的好房子 　　River說(shuō)，選商鋪絕對(duì)是樁體力活。 　　“寧可買(mǎi)‘好’地方的‘差’房子，也不買(mǎi)‘壞’地方的‘好’房子�！边@是River用失敗的教訓(xùn)換回的經(jīng)驗(yàn)。 　　2003年1月，River曾在黃興路某高檔住宅小區(qū)以每平方米3萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入一間120平方米的商鋪。決定買(mǎi)下，有幾大原因，一是樓價(jià)開(kāi)盤(pán)就是每平方米8800元，感覺(jué)比較高檔；二來(lái)他看好黃興路一帶的發(fā)展，而當(dāng)時(shí)周邊可出售的大商鋪很少。可沒(méi)想到，2個(gè)月之后，周?chē)�陸續(xù)開(kāi)出新樓盤(pán)，推出的商鋪面積在40到80平方米之間。結(jié)果，River那套偏大的商鋪就無(wú)人問(wèn)津了。最后，他不得不以300萬(wàn)出售，虧了60萬(wàn)。 　　總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，是自己過(guò)高估計(jì)了這塊地盤(pán)的人均購(gòu)買(mǎi)力。雖然樓盤(pán)開(kāi)價(jià)不低，但這里的住戶(hù)多半是動(dòng)遷回搬戶(hù)，消費(fèi)能力不高。 　　自此之后，River看房又多留了個(gè)心眼。他會(huì)花幾個(gè)小時(shí)在小區(qū)蹲點(diǎn)，觀(guān)察來(lái)來(lái)往往的居民，看他們是否穿著睡衣進(jìn)進(jìn)出出，是否隨地吐痰，是否在綠化地里隨處大小便，以此衡量業(yè)主的真正實(shí)力。 　　炒房前寫(xiě)一份“分析表” 　　買(mǎi)賣(mài)商鋪還是件腦力活。 　　投資商鋪前，River曾做過(guò)一份“分析表”。他將社區(qū)商鋪按投資形式，分成了零售型和服務(wù)型兩類(lèi)，以下是他最初計(jì)劃書(shū)的原文：“社區(qū)商鋪主要用作與人們生活密切相關(guān)的生活用品銷(xiāo)售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣(mài)部、書(shū)報(bào)亭及服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點(diǎn)，且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓?zhuān)�社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的‘小盤(pán)活躍股’。” 　　根據(jù)以上分析，River得出的結(jié)論是：80—120平方米的店面最適合投資，因?yàn)檫@個(gè)面積能適應(yīng)上述所有經(jīng)營(yíng)類(lèi)別的需要。 　　選店面還要注意“四周看看”。River覺(jué)得，“店多隆市”這句話(huà)不科學(xué)———店鋪多了，除了增加許多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手外，沒(méi)有任何好處。 　　侃價(jià)是場(chǎng)“持久戰(zhàn)” 　　選好投資目標(biāo)，八字才剛有了一撇，如何把商鋪按心理價(jià)位買(mǎi)下，“侃價(jià)”這一環(huán)尤其重要。比起在地?cái)偵咸孕�東西，這樣的交易更需要耐心和計(jì)謀。 　　River的經(jīng)驗(yàn)是：談商鋪，得有足夠的耐心“磨”，磨上5次是再正常不過(guò)的。買(mǎi)店面時(shí)，心要誠(chéng)但意要堅(jiān)，今天談崩了，明天再來(lái)，有時(shí)候，百折不撓也是一種氣勢(shì)。賣(mài)店面時(shí)，River會(huì)邀一些“托兒”，在一旁幫忙抬高價(jià)錢(qián)，給對(duì)方造成店面很搶手的假相。但是一定不能“貪”———能以最高價(jià)出售，當(dāng)然理想，但如果能在短時(shí)間內(nèi)出手，資金不斷得到循環(huán)，對(duì)于以后的連續(xù)投資，會(huì)更有利。 　　謹(jǐn)防“坑子樓” 　　幾個(gè)回合炒下來(lái)，River成了“炒店面”的熟練工。但就在他雄心勃勃準(zhǔn)備“做大”時(shí)，栽了一個(gè)大跟斗。2003年，一個(gè)高檔樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)前3天，就有人在售樓處通宵排隊(duì)。River立刻動(dòng)身實(shí)地勘探。他發(fā)現(xiàn)，在樓盤(pán)附近的主干道上，可售型商鋪數(shù)量十分有限。當(dāng)機(jī)立斷，以每平方米3萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入2間各180平方米的商鋪。沒(méi)過(guò)幾天，又快速脫手了。 　　正當(dāng)River喜滋滋地坐等買(mǎi)家付款時(shí)，一張貼在該樓盤(pán)售樓處門(mén)口的公告斷送了他的美夢(mèng)：“經(jīng)查，××中路×號(hào)××大廈1-6樓商鋪分割房產(chǎn)廣告，無(wú)銷(xiāo)售許可證明文件，且未經(jīng)登記擅自發(fā)布房地產(chǎn)印刷品廣告。特此警示�！甭淇钍恰痢羺^(qū)工商局。 　　等到開(kāi)發(fā)商將各種證件補(bǔ)全，得到銷(xiāo)售資格，起碼是半年以后，買(mǎi)家發(fā)火了。最后，River只能付給對(duì)方130萬(wàn)的違約金了事。 　　River的“炒店面寶典” 　　■買(mǎi)商鋪能不能賺錢(qián)，一個(gè)關(guān)鍵因素是你下手是否夠早。投資者每天必須瀏覽大量的新聞，留心每一個(gè)即將動(dòng)工的樓盤(pán)———如果能買(mǎi)到期房商鋪，絕對(duì)一本萬(wàn)利。 　　■在購(gòu)買(mǎi)商鋪前，看對(duì)方的產(chǎn)權(quán)能否落實(shí)是關(guān)鍵，除了檢驗(yàn)“五證”（《建設(shè)工程規(guī)劃許可》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工建設(shè)許可證》、《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》）是否齊全，投資人最好還要暗地調(diào)查所要購(gòu)買(mǎi)的商鋪是否已被抵押。由于商鋪是整個(gè)樓盤(pán)的一部分，今后房產(chǎn)的管理問(wèn)題、投資人對(duì)商鋪有哪些權(quán)益等，都要問(wèn)清楚。 　　■商鋪投資有長(zhǎng)線(xiàn)和短線(xiàn)兩種。做短線(xiàn)周期短，投資大，風(fēng)險(xiǎn)也較高。River提供了一個(gè)計(jì)算商鋪價(jià)格是否合理的公式，據(jù)說(shuō)是國(guó)際專(zhuān)業(yè)理財(cái)公司普遍使用的：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。 　　還有一種更簡(jiǎn)單的計(jì)算方法：如果該物業(yè)的月租金＝房產(chǎn)每平方米單位價(jià)格×物業(yè)面積/100，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。如果該物業(yè)的月租金＞房產(chǎn)每平方米單位價(jià)格×物業(yè)面積/100，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。 　　■商鋪投資金額相對(duì)較大，River奉勸有興趣入行的人：“投資者最好使用自己的資金，不要盲目依靠貸款�！� 　　與住宅和辦公樓相比，商鋪投資的獲利能力可能更高，但風(fēng)險(xiǎn)也更大。甚至在鬧市地段都有可能出現(xiàn)死鋪。還有就是政策性風(fēng)險(xiǎn)，商鋪的價(jià)格和租金容易受到政府商業(yè)布局規(guī)劃、稅收政策等因素影響。用自有資金，至少是大部分用自有資金，有助于抵御風(fēng)險(xiǎn)。 　　River經(jīng)典炒鋪記錄 　　River說(shuō)，最近他已經(jīng)不怎么炒商鋪了，因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，轉(zhuǎn)手只能賺個(gè)5%。他賺得最好的，是2002年到2003年之間。雖然去年也是有虧有賺，但僅下面這6筆經(jīng)典紀(jì)錄，就讓他賺了1026萬(wàn)元。 　　1.陜西路襄陽(yáng)路某高檔住宅小區(qū)沿街商鋪，面積120平方米，買(mǎi)入價(jià)960萬(wàn)，2個(gè)月后以1200萬(wàn)售出。 　　2.延長(zhǎng)路平型關(guān)路某高檔住宅小區(qū)沿街商鋪，面積60平方米，買(mǎi)入4個(gè)商鋪，總價(jià)為480萬(wàn)，3個(gè)月后以620萬(wàn)售出。 　　3.閔行區(qū)南方商城附近某高檔住宅小區(qū)沿街商鋪，面積65平方米，買(mǎi)入2個(gè)，總價(jià)為364萬(wàn)，3個(gè)月后以500萬(wàn)售出。 　　4.虹橋古北家樂(lè)福附近某高檔住宅小區(qū)沿街商鋪，面積80平方米，買(mǎi)入2個(gè)，總價(jià)為640萬(wàn)，5個(gè)月后以800萬(wàn)售出。 　　5.靜安新城附近沿街商鋪，面積60平方米，買(mǎi)入3個(gè)，總價(jià)為1080萬(wàn)，3個(gè)月后以1280萬(wàn)售出。 　　6.閔行區(qū)新梅公寓附近沿街商鋪，面積120平方米，買(mǎi)入2個(gè)，總價(jià)為600萬(wàn)，3個(gè)月年后以750萬(wàn)售出。