馮侖：“偉大是熬出來(lái)的”

幾年前，提起萬(wàn)通人們或許只會(huì)想到北京阜成門地鐵邊上那個(gè)小商品批發(fā)市場(chǎng)，現(xiàn)如今更多的人則會(huì)將其與萬(wàn)泉新新家園、亞運(yùn)新新家園、新城國(guó)際等房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)系起來(lái)。目前，萬(wàn)通已是房地產(chǎn)界的一個(gè)腕級(jí)公司。

一個(gè)陽(yáng)光明媚的午后，我們走進(jìn)了萬(wàn)通，看到并理解了雖業(yè)績(jī)不凡卻不事張揚(yáng)的萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖先生。在他那間由菱形木窗、舊式桌椅、竹木茶具和古禎書籍構(gòu)成的書齋一樣的辦公室里接受了記者的采訪。大約與酷愛讀書和十幾年前獲得碩士學(xué)位有關(guān)，馮侖先生一派儒者之風(fēng)。無(wú)論談及萬(wàn)通的創(chuàng)業(yè)歷程、發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)理念還是某個(gè)具體項(xiàng)目，他都是娓娓道來(lái)，平靜中不時(shí)閃爍出理性和思辯的光芒。

“萬(wàn)通經(jīng)過數(shù)年的探索、創(chuàng)業(yè)，最近幾年對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)適應(yīng)了，而且找到了自己發(fā)展的基點(diǎn)，有了更多的自信�！瘪T侖短短的開場(chǎng)白濃縮了萬(wàn)通10年的奮斗。

創(chuàng)新是成長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)

萬(wàn)通集團(tuán)年僅10歲，但“萬(wàn)通”其名已有12年的歷史。當(dāng)初，馮侖和他的創(chuàng)業(yè)伙伴們?cè)�想成立“三替”公司式的代理事�?wù)所，取名“萬(wàn)通”，乃希望“萬(wàn)事通達(dá)”之意。他們1991年創(chuàng)辦了海南農(nóng)業(yè)高技術(shù)聯(lián)合開發(fā)投資總公司。很快地又在1992年初組建集團(tuán)，亦毫不猶豫地定名為萬(wàn)通集團(tuán)。

在海南時(shí)，馮侖對(duì)房地產(chǎn)的理解很簡(jiǎn)單，只是涉足房地產(chǎn)的三四級(jí)市場(chǎng)，炒買炒賣房子。當(dāng)時(shí)萬(wàn)通集團(tuán)非常善于接受新鮮事物，因而做得有聲有色。某日馮侖在與廣東人聊天時(shí)聽到了“機(jī)構(gòu)按揭”——這在當(dāng)時(shí)，可是一個(gè)非常新鮮的名詞，后經(jīng)過查詞典才理解其意，于是便在海南推行起了“機(jī)構(gòu)按揭”，迅速擴(kuò)充了公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。萬(wàn)通集團(tuán)因此成了海南第一個(gè)采用機(jī)構(gòu)按揭方式進(jìn)行房地產(chǎn)交易的公司。

1992年，泡沫經(jīng)濟(jì)充斥著海南房地產(chǎn)市場(chǎng)，創(chuàng)業(yè)未久的萬(wàn)通決定移師北京。到北京后，萬(wàn)通一方面延續(xù)著海南市場(chǎng)的慣性，另一方面也受到北京房地產(chǎn)市場(chǎng)游戲規(guī)則的約束，因此當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目運(yùn)作既有海南的遺風(fēng)又有北京的印記。海南遺風(fēng)就是萬(wàn)通已有的市場(chǎng)觀念——?jiǎng)?chuàng)新、創(chuàng)業(yè)，北京印記就是適應(yīng)政府部門的計(jì)劃管理。在當(dāng)時(shí)的北京市場(chǎng)，國(guó)有房地產(chǎn)公司占主導(dǎo)，民營(yíng)企業(yè)非常弱小。馮侖回憶說(shuō)，“現(xiàn)在回過頭來(lái)看萬(wàn)通走過的路，得出的結(jié)論是：創(chuàng)新，唯有創(chuàng)新，才是企業(yè)成功的法寶。”1993年，全國(guó)開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，在北京，很少有人再開發(fā)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司有意將“新世界廣場(chǎng)”的項(xiàng)目轉(zhuǎn)出來(lái)。萬(wàn)通毅然逆勢(shì)而上，接下華遠(yuǎn)的項(xiàng)目。值得慶幸的是，當(dāng)時(shí)北京的寫字樓市場(chǎng)處于一種饑渴狀態(tài)，萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)成為北京的第一個(gè)外銷寫字樓。如何銷售呢？萬(wàn)通并沒有專門的銷售隊(duì)伍。此時(shí)，創(chuàng)新的因子又在萬(wàn)通身上起作用了，他們大膽地設(shè)想引入代理公司。經(jīng)多方選擇，萬(wàn)通選中了北京利達(dá)行房地產(chǎn)咨詢公司。于是便有了萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)創(chuàng)造了寫字樓市場(chǎng)推售的奇跡，至今仍令眾多發(fā)展商感嘆。據(jù)說(shuō)當(dāng)時(shí)北京利達(dá)行代理公司得到了近億元的代理費(fèi)。創(chuàng)新使萬(wàn)通贏得了在北京的第一次戰(zhàn)役。

“第一次成功往往是下次行動(dòng)的陷阱，而跨越陷阱很難�！比f(wàn)通也末能幸免。繼新世界廣場(chǎng)項(xiàng)目之后，萬(wàn)通做的是發(fā)展大廈，卻比較吃力，好在后來(lái)成功地轉(zhuǎn)讓給國(guó)航。接下來(lái)是開發(fā)“理想世界”，產(chǎn)品仍是寫字樓。當(dāng)時(shí)北京的寫字樓市場(chǎng)開始逆轉(zhuǎn)，因此這一項(xiàng)目壓住了大量的資金。與此同時(shí)，萬(wàn)通犯了一個(gè)慣性決策的失誤：看著別人在東邊搞賽特、燕莎，很紅火，萬(wàn)通也在西邊搞了個(gè)高檔的萬(wàn)通新世界商場(chǎng)，不料人氣久久不旺，經(jīng)營(yíng)很不理想，當(dāng)時(shí)萬(wàn)通人承擔(dān)了很大的壓力。在這種壓力下，經(jīng)過周密的市場(chǎng)調(diào)研，萬(wàn)通做出了一個(gè)當(dāng)時(shí)看起來(lái)非常大膽的決定，將商城改為北京檔次最高的小商品批發(fā)市場(chǎng)，沒想到，這一創(chuàng)新獲得了空前的成功。

“邯鄲學(xué)步，必死無(wú)疑�！比f(wàn)通總結(jié)了經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出了“不重復(fù)自己”的策略。1995年底，在房地產(chǎn)開發(fā)公司熱衷于開發(fā)寫字樓時(shí)，萬(wàn)通掉轉(zhuǎn)馬頭，發(fā)動(dòng)了萬(wàn)通在北京的第二戰(zhàn)役——住宅戰(zhàn)役，開發(fā)高檔住宅市場(chǎng)。萬(wàn)通徹底成為一家專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)公司。馮侖說(shuō)這樣的定位是綜合考慮了各種因素之后做出的判斷，“國(guó)內(nèi)的土地制度，國(guó)家的住房保障制度，高檔住宅巨大的利潤(rùn)空間及良好的抗跌性是萬(wàn)通選擇高檔住宅的原因�！�

撞了南墻也不回頭，撞倒南墻往前走

從不陶醉于往日成功的馮侖，在運(yùn)作了萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)、萬(wàn)泉新新家園等幾樁漂亮的項(xiàng)目之后，又和房地產(chǎn)界知名人士王石、任志強(qiáng)、盧鏗等人共同發(fā)起“新住宅運(yùn)動(dòng)”，成立了一個(gè)房地產(chǎn)界的策略聯(lián)盟機(jī)構(gòu)——中城房網(wǎng)。北京萬(wàn)通更是中國(guó)首家觸網(wǎng)的房地產(chǎn)商，當(dāng)年萬(wàn)通地產(chǎn)推出“中國(guó)城市房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)”的時(shí)候，網(wǎng)絡(luò)還是一個(gè)新生兒。1999年萬(wàn)通地產(chǎn)推出創(chuàng)新業(yè)務(wù)——萬(wàn)通筑屋，由此將萬(wàn)通地產(chǎn)的創(chuàng)新觀提升到一個(gè)新的高峰。

眾所周知，模仿是國(guó)內(nèi)企業(yè)的一大特點(diǎn)。一個(gè)新的有效的贏利模式出現(xiàn)后，難免出現(xiàn)模仿者。萬(wàn)通的對(duì)策是，用規(guī)模和技術(shù)來(lái)建立競(jìng)爭(zhēng)屏障。萬(wàn)通除了進(jìn)行網(wǎng)上定制、建立電子網(wǎng)絡(luò)，還在線下提供服務(wù)，建設(shè)地面上的傳統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，其示范性門店近日將亮相北京街頭。萬(wàn)通的住屋計(jì)劃將從北京開始實(shí)施，逐步擴(kuò)展到全國(guó)大中城市。

任何一個(gè)新生事物開始時(shí)都不會(huì)一帆風(fēng)順，“筑巢網(wǎng)”同樣也遭到一些傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商的懷疑。馮侖闡述說(shuō)，人們對(duì)一個(gè)新生事物的反應(yīng)就好像一個(gè)家庭中突然來(lái)了一位陌生人，不同人的反應(yīng)是不同的。小孩的反應(yīng)是最緊張，三五分鐘后就會(huì)跟客人融合得最好；大人表面上是歡迎的，但最終很難融合。所以馮侖認(rèn)為，獨(dú)立式住宅是受小孩歡迎的。至于大人的那種遲疑，是很正常的。馮侖將獨(dú)立式住宅比喻為家中來(lái)的客人，從目前市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看，越老的開發(fā)商越反對(duì)越遲疑，越年輕的開發(fā)商和有過國(guó)外經(jīng)歷的開發(fā)商越支持。而客戶幾
乎100%地贊成，更堅(jiān)定了馮侖的信念，他表示：“不撞南墻不回頭，撞了南墻也不回頭，撞倒南墻往前走。”而且雄心勃勃“要做中國(guó)最大的獨(dú)立住宅供應(yīng)商”。

馮侖總說(shuō)，“偉大是熬出來(lái)的”，他認(rèn)為對(duì)信念的執(zhí)著不能靠一時(shí)的小聰明。在遇到困難時(shí)，多數(shù)人是再選擇而不是將原來(lái)的選擇堅(jiān)持到底，“成功者與常人的差別并不是智商而是一種毅力�！比f(wàn)通的這種毅力既基于對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商和行業(yè)的理性判斷，也基于創(chuàng)業(yè)者的經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)業(yè)者的性格——非常固執(zhí)，“這種固執(zhí)會(huì)產(chǎn)生一種力量”，使人勇往直前。