房地產(chǎn)大亨潘石屹和他的十大理論

像時空顛倒，像命運棋盤上擲出的一把令人瞠目結(jié)舌的骰子。 　　遭遇極富盛名的京城房地產(chǎn)SOHO現(xiàn)代城以后，再見到潘石屹，得知他的經(jīng)歷，這樣的感覺就會在你的腦海里盤旋不去。 　　潘石屹，人稱“老潘”，2001年被評為中國房地產(chǎn)界十大風(fēng)云人物。有人稱他為地產(chǎn)業(yè)的張朝陽。而他面對這樣的評價，只是靦腆地笑笑說：“我沒有張朝陽那么聰明�！� 　　就是這個說自己不太聰明的人，在1998年開發(fā)建設(shè)SOHO現(xiàn)代城，整個項目銷售收入超過40億人民幣；2001年2月推出長城腳下的公社(這個由12位亞洲青年建筑師設(shè)計建設(shè)的50余棟風(fēng)格前衛(wèi)的別墅，此項目在2002年第八屆威尼斯建筑雙年展上獲得“建筑藝術(shù)推動大獎”)；2002年3月成立SOHO中國有限公司，博鰲藍(lán)色海岸115棟別墅交付使用，并接待首屆博鰲亞洲論壇嘉賓；2002年5月建外SOHO正式對外發(fā)售(成為北京CBD--中央商務(wù)區(qū)內(nèi)最大的高檔項目之一)。截止到2002年底，銷售額突破了24億元人民幣，創(chuàng)造了一項北京單個項目年度銷售額的紀(jì)錄。 　　40年前，潘石屹出生在甘肅天水一個有著很多野花的山溝--麥積山。 　　潘石屹小時候惟一的夢想就是吃飽飯，這個強烈的想法一直陪伴他考上鎮(zhèn)中學(xué)。這個鎮(zhèn)當(dāng)時叫“龍泉公社”，現(xiàn)在叫“馬跑泉鎮(zhèn)”。上了中學(xué)的他，經(jīng)常做一個夢，夢見自己在地上撿了好幾張五分錢的菜票(當(dāng)時學(xué)校里最貴的菜就是一角錢的菜)。 　　到過了鎮(zhèn)上，潘石屹產(chǎn)生了一個愿望，那就是想進城。隨著父親的“右派”平反，全家搬進了縣城。此后潘石屹讀書到了他所在的省會城市，這個城市給他的感覺是非常大、非常漂亮�？傻绞〕堑牡谝惶焖麉s在路邊睡著了，因為到達(dá)這個城市他坐了一晚的車。 　　恢復(fù)高考后，潘石屹考上了北方一所“不頒發(fā)學(xué)位”的大學(xué)。那時既沒有熱門的房地產(chǎn)專業(yè)，也沒有火熱的經(jīng)濟專業(yè)，這位房地產(chǎn)大亨當(dāng)時學(xué)的竟是與房地產(chǎn)毫無關(guān)聯(lián)的石油專業(yè)。所以，潘石屹認(rèn)為，在大學(xué)學(xué)什么專業(yè)不是最重要的，最重要的是培養(yǎng)人的心理素質(zhì)。在大學(xué)里，他學(xué)到了一些學(xué)習(xí)的方法和提高了分析問題、解決問題的能力，使自己的心理素質(zhì)中增添了自信的成份。 　　1984年，潘石屹畢業(yè)分配到石油部某管理局工作。至今，他還記得到北京的時候，首先乘公共汽車到天安門去轉(zhuǎn)了一大圈，覺得天安門非常雄偉、壯觀。 　　1987年，潘石屹正式下海，下海后惟一的感覺就是家里經(jīng)濟負(fù)擔(dān)重。家中五口人，只有父親一人工作，母親常年癱瘓，兩個妹妹同年考上大學(xué)。在一個比較惡劣的環(huán)境下，一般人的目標(biāo)不太高。此時的潘石屹給自己定的目標(biāo)就是盡快擁有一萬塊錢，成為一個“萬元戶”。 　　從1988年到1989年的幾個月時間里，無數(shù)各懷心思的人紛紛涌向海南島“淘金”，令人聯(lián)想起哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸后的歐洲人的大探險活動。潘石屹把握住了這個時機，與5個合伙人(包括馮侖、易小迪、王功權(quán)等，現(xiàn)在他們被媒體稱為“中國房地產(chǎn)界六君子”)炒地掙了320萬，籌辦了“農(nóng)業(yè)高技術(shù)投資開發(fā)公司”(萬通房地產(chǎn)開發(fā)公司的前身)，并于1992年回到北京開發(fā)萬通新世界廣場等項目，沒有被后來那場驚世的海南房地產(chǎn)泡沫所淹沒。 　　1995年，潘石屹組建“紅石”公司，開始獨立做自己的第一個項目。他似乎天生就對房地產(chǎn)有一種特殊的把握力，又一次證明了他判斷的正確性。在原來是北京紅星酒廠，出酒糟的臭味連斜對面的國貿(mào)大廈都能聞到，沒有一個同行看好的地方，建造SOHO現(xiàn)代城。從1998年11月20日開始，通過寬帶連接的SOHO現(xiàn)代城在開盤后的三個月便銷售一空，創(chuàng)造了5.43億的銷售額，成為房地產(chǎn)界的神話。此后潘石屹又開發(fā)了前文所述的一系列房地產(chǎn)項目。 　　潘石屹認(rèn)為“很多東西不是爭來的、搶來的，而是我把事情做到那一步了，該有的自然都會有�！闭�是這樣的想法，產(chǎn)生了他的潘氏十大理論： 　　1. 中國的建筑時代--留下建筑精品 　　中國處在經(jīng)濟大發(fā)展時代，而中國也同樣迎來了屬于自己的建筑時代。然而令人遺憾的是，這個建筑時代到處充斥著垃圾建筑，這樣的現(xiàn)象也引來了社會各界以及廣大公眾的指責(zé)。老潘挺身而出，大聲疾呼，我們不要辜負(fù)這個建筑時代，要留下時代的建筑精品，不要留身后罵名。因此，老潘十分注重同建筑師和藝術(shù)家們的合作，不斷給他們提供施展才華的舞臺，2001年2月，一個代表亞洲新銳建筑思想的大作品--“亞洲建筑師走廊”翩翩登場，出現(xiàn)在中國古老長城的腳下。 　　2. SOHO--把可能留給明天，把靈活留給未來 　　老潘最重要的理論莫過于SOHO了，對SOHO的三個空間的闡述無疑是房地產(chǎn)在進入信息時代最精彩的注釋，它打破了大工業(yè)時代對房屋品種的細(xì)分和房屋內(nèi)格局嚴(yán)格的功能性劃分，把可能留給明天，把靈活留給未來。這個概念的提出也使SOHO現(xiàn)代城一夜成名，創(chuàng)造了北京房地產(chǎn)市場空前的熱銷場面，SOHO也因而成了時髦、前衛(wèi)、另類的代名詞。今日，老潘更高舉SOHO大旗，傾力打造北京CBD內(nèi)第二個SOHO式住宅--建外SOHO。 　　3. 出口理論 　　除了SOHO概念，給房地產(chǎn)帶來最大震動的莫過于“出口理論”，當(dāng)老潘巡視工地，遭遇建筑工人無處進行正常的生理排泄而帶來的尷尬，聯(lián)想到處在弱勢的客戶群體，一個“偉大”的“出口理論”便誕生了，隨之而來的便是讓北京房地產(chǎn)市場大地震的“無理由退房”，現(xiàn)代城業(yè)主們拍手歡迎，但卻立即遭到業(yè)內(nèi)人士的一致反對和封殺。時至今日，老潘更變本加厲，提出“年息10%的無理由退房”，業(yè)內(nèi)依舊反對聲音一片，看來讓同行接受這個“出口論”還真有點難。 　　4. 不跟對手競爭 　　不跟對手競爭絕不意味著老潘要看破紅塵、隱逸遁世了。這個滿腦子怪念頭的人真實的想法是甩開對手，不斷創(chuàng)新，絕不和同行們做一樣的東西，避開主流大眾化市場，搶占金字塔頂部人群的消費市場；避開競爭激烈的產(chǎn)品、地域，向更高層次邁進。在此思想指導(dǎo)下，從SOHO現(xiàn)代城到建外SOHO，再到深山里、長城下的新銳建筑師走廊，及至中國最南邊的休閑別墅--博鰲藍(lán)色海岸，老潘招招出奇，聲東擊西，令業(yè)內(nèi)人士、媒體、公眾大跌眼鏡。 　　5. 24小時的CBD 　　可以說SOHO概念直接為這個理論的出爐打下堅實的基礎(chǔ)，在看到一些世界知名城市的老城呈現(xiàn)“鬼城”的現(xiàn)象，老潘思索出了困擾城市布局的解決之道，那就是打造一個“24小時的CBD”，白天辦公，晚上居住，才能使CBD更加煥發(fā)勃勃生機，同時也能夠節(jié)約社會大量的資源和能源。在CBD的規(guī)劃建議會上，許多世界著名建筑師也提出了類似的看法，而從已經(jīng)完成的CBD規(guī)劃上來看，一定比例的住宅扎根CBD，似乎也為一個“24小時CBD”的理論提供了證明。 　　6. 揮刀自宮--自我批判 　　在現(xiàn)代城的成長過程中，來自客戶的投訴和業(yè)內(nèi)人士的批判幾乎成了家常便飯，常人惟恐避之而不及，而老潘受克林頓遮遮掩掩，最后還是真相大白的啟發(fā)，反其道而行之，欣然接受投訴，照單全收批判，并悖常理，把它們集結(jié)成《投訴潘石屹 批判現(xiàn)代城》一書，公開出版發(fā)行，將家丑公諸天下，實在令人刮目相看。后來老潘偶翻《笑傲江湖》又欣然總結(jié)出，“天下英雄，揮刀自宮”的自我批判就是自我完善的理論，不知道金庸看了，會作何感想？ 　　7. 無為而治--管理決竅 　　現(xiàn)代城名聲在外的初始原因，應(yīng)該追溯到“挖人事件”�！巴谌耸录�”對老潘的管理制度構(gòu)成嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。旁人也說三道四，輿論也頗有微詞。然而老潘初衷不改，繼續(xù)實行“無為而治”，公司制度依舊簡單得不能再簡單，事實證明，“無為而治”的態(tài)度使紅石公司在競爭中具備了更大的靈活性和快速出擊的執(zhí)行力，這種在適當(dāng)合理的激勵制度基礎(chǔ)上的“無為而治”也就成了潘氏攻無不克、戰(zhàn)無不勝的獨門兵器。 　　8. 賺錢--商人的道德 　　古往今來，還沒聽說哪個商人敢如此叫嚷“賺錢是我們的道德”，不過仔細(xì)思量起來，商人同志們都是這么做的，只不過不好意思說，偏讓老潘說了。萬科發(fā)起的“新住宅運動”，與座各位義正詞嚴(yán)地大談環(huán)保，老潘祭出“商人賺錢是道德”的理論予以評價“新住宅運動”的不切實際，引起一片嘩然，老潘認(rèn)為“作為商人，是要創(chuàng)造財富而不是浪費財富 ，賺了錢才可以交稅，創(chuàng)造更多的財富，從而推動世界的發(fā)展，當(dāng)然商人做事是要有原則的，法制是第一位的�！爆F(xiàn)在，人們都已經(jīng)把創(chuàng)造財富當(dāng)成了最光榮的事，各種財富人物的評選受到公眾的熱情關(guān)注也說明了這一點。 　　9. 插頭理論--國際化 　　老潘去歐洲，插頭對不上，刮不了胡子。于是大發(fā)感慨，“標(biāo)準(zhǔn)化如此重要，就是因為電壓不同，插座類型不同，不知浪費了多少時間、耽誤了多少事情�！彼�由此推及國內(nèi)一些人的觀念就像“插頭”和“插座”的不匹配，也會影響中國與國際接軌，不改變思想觀念，中國的插頭會永遠(yuǎn)接不上國際化的插座。中國要與國際接軌，觀念的接軌要比加入WTO重要得多，也困難得多。以此理論為依據(jù)，老潘加速了紅石公司的思想和觀念改造。 　　10. 房價由市場來決定--不隨便預(yù)測 　　有一段時間，房地產(chǎn)投資成了熱門話題，很多發(fā)展商也試圖通過各種手段來證明自己房屋的投資價值。老潘認(rèn)為房屋的價值應(yīng)該由市場來決定，判斷房屋價值的標(biāo)準(zhǔn)是真實的在市場上獲得的租賃回報。申奧成功后，有人預(yù)測北京房價的漲跌，惟獨老潘不敢隨便預(yù)測，他認(rèn)為對市場應(yīng)懷有敬畏之心，不能像算命一樣來預(yù)測房價。聽起來似乎有點嘩眾取寵，仔細(xì)琢磨一下，世事莫不如此，誰人敢定明日事？ 　　我不可能在一篇簡短的報道里讓大家了解潘石屹的整個世界。在我眼里潘石屹是不按牌理出牌的那種人，是喜歡創(chuàng)新的人。他總是在更前面埋伏著，伺機給我們另一個意外。 　　如果有來生，老潘還要蓋房子，因為這是男人的事業(yè)。他說：“看著一座座有個性的建筑物，從地平線上慢慢地矗立起來，變成一個標(biāo)志，是一件很幸福的事�！�